Un hôtel, c'est de la pierre avec un compte d'exploitation.

€118,30 par nuit. La moyenne nationale.

Le RevPAR hôtelier espagnol a clôturé 2024 à €118,30 — en hausse de 11,5 % sur un an, et supérieur aux niveaux pré-pandémiques 2019. En 2025, ce plancher remonte à €125,4. Ce ne sont pas des chiffres de saison haute ; ce sont des moyennes annuelles pondérées sur l'ensemble du parc national, de l'économique en périphérie madrilène jusqu'aux complexes balnéaires des Baléares.

Pour un allocateur habitué aux rendements locatifs résidentiels français — comprimés autour de 3 à 4 % brut dans les grandes métropoles, avant charges et fiscalité — le signal mérite attention. L'hôtellerie espagnole ne sur-performe pas par accident de calendrier. Elle sur-performe parce que la structure sous-jacente du marché a changé.

La mécanique du rendement hôtelier en Espagne

Le volume d'abord. L'Espagne a accueilli 97 millions de touristes internationaux en 2025, soit +3,4 % sur l'année précédente. Deuxième destination mondiale derrière la France en nombre de visiteurs, mais première en recettes touristiques par visiteur international, selon l'UNWTO 2024. La demande n'est pas concentrée sur un segment de clientèle fragile : elle est distribuée entre loisirs, affaires, congrès, et résidentiel saisonnier.

La géographie ensuite. La dispersion des performances est spectaculaire. Marbella a enregistré un RevPAR de €201,30 en 2024 — record national absolu, soit 70 % au-dessus de la moyenne du pays. Les marchés prime côtiers — Costa del Sol, Ibiza, certaines zones de Majorque — opèrent dans une logique de rareté foncière qui plafonne l'offre et tire structurellement les tarifs vers le haut. Barcelone et Madrid affichent des cap rates autour de 5,0 %, avec des rendements nets effectifs pour Madrid dans la fourchette 3,8-4,5 % après coûts d'exploitation normalisés.

La compression de l'offre enfin. La Ley 22/1988 (Ley de Costas), amendée en 2013, encadre strictement les nouvelles constructions sur le domaine littoral. Le pipeline de développement hôtelier en zones prime côtières est contraint réglementairement. La demande additionnelle ne peut pas être compensée par de la nouvelle offre — les actifs existants en bénéficient directement.

Les validateurs institutionnels

Un marché peut produire de bons chiffres de performance opérationnelle et rester peu liquide, peu profond, difficile à entrer et sortir. L'hôtellerie espagnole n'est plus dans ce cas.

GIC, le fonds souverain de Singapour, a investi aux côtés de Blackstone dans HIP (Hotel Investment Partners, deal 2017-2023) — un portefeuille de 73 hôtels espagnols représentant plus de €4 milliards d'actifs sous gestion. ADIA, le fonds souverain d'Abu Dhabi, a engagé environ €800 millions sur des portefeuilles hôteliers espagnols lors des consolidations 2022-2024, selon les rapports JLL/Savills.

Ces mouvements ne sont pas anecdotiques. GIC et ADIA n'allouent pas à des marchés qu'ils considèrent illiquides ou opaques. Leur présence signifie que la profondeur du marché espagnol — sa capacité à absorber des tickets de plusieurs centaines de millions sans distorsion majeure du pricing — a atteint un seuil de maturité.

La transaction Sol Tenerife illustre ce que ça produit sur les actifs individuels : 522 chambres, €140 millions, soit €268 000 par clé, avec Banca March et Meliá en co-investisseurs. Le ticket unitaire par chambre est en ligne avec ce que les actifs prime urbains génèrent à Paris ou Amsterdam. L'arbitrage géographique, historiquement favorable à l'Espagne, se réduit — signal de normalisation, pas d'essoufflement.

L'effet branded residences

Le segment le plus dynamique en termes de création de valeur sur la Costa del Sol n'est plus l'hôtel seul — c'est le développement mixte hôtel/résidences brandées.

Selon le rapport Branded Residences 2025 de Savills, une prime de +33 % à +39 % s'applique aux résidences associées à une marque hôtelière reconnue, par rapport à des résidences non brandées de qualité comparable, à localisation identique. La Costa del Sol concentre actuellement 9 développements de ce type en cours, la densité la plus élevée d'Europe.

La logique économique est directe : l'acheteur de résidence brandée paie pour un accès aux services, à la réputation de la marque, et à une liquidité secondaire supérieure. Le développeur capture cette prime à la vente tout en amortissant le coût de la composante hôtelière sur une base d'actifs plus large. Pour l'investisseur institutionnel, ces structures offrent une exposition à la performance hôtelière avec un profil de liquidité partiellement résidentiel — combinaison rare dans les portefeuilles d'actifs alternatifs.

Risques et limites honnêtes

Concentration saisonnière. La surperformance de Marbella à €201 RevPAR est réelle et documentée, mais elle reste en grande partie portée par une fenêtre juin-septembre. Sur les marchés côtiers secondaires, l'occupation hors saison chute sous les 45 % — ce qui complique la modélisation sur base annualisée simple pour les actifs hors des marchés les plus liquides (Barcelone, Madrid, Ibiza prime).

Risque réglementaire sur les locations courte durée. Barcelone a engagé une réduction drastique de ses licences de location touristique. Si ce modèle se diffuse sur les marchés côtiers, il pourrait redistribuer de la demande vers l'hôtellerie traditionnelle. Mais le risque de durcissement fiscal ou d'encadrement sur l'hôtellerie elle-même existe et n'est pas nul.

Sensibilité macroéconomique. Si la demande européenne de voyage international se comprime sous l'effet d'une récession, les marchés les plus dépendants de la clientèle de loisirs haut de gamme — Ibiza, certaines zones de la Costa del Sol — absorberaient le choc en premier.

Exécution opérationnelle. Un cap rate de 6,25 % sur les marchés côtiers hors prime est un chiffre d'entrée, pas un chiffre d'exploitation garanti. La performance effective dépend de la qualité de l'opérateur, du contrat de gestion, et de la politique de rénovation.

Ce que ça signifie pour un allocateur

L'hôtellerie espagnole coche trois cases que peu de classes d'actifs immobiliers réunissent en 2025 : des rendements opérationnels en croissance organique, une validation de liquidité par les institutionnels les plus sélectifs, et une contrainte d'offre structurelle dans les géographies les plus performantes.

L'enjeu n'est pas l'accès au marché — il est de savoir à quel point du cycle on entre, dans quelle géographie, et avec quel niveau de contrôle opérationnel. La modélisation du rendement net doit intégrer les conditions de financement : les taux courts espagnols actuels (Euribor + spread) restent compatibles avec les cap rates côtiers à 6,25 %, mais la sensibilité est réelle.

Les chiffres 2024-2025 ne racontent pas une bulle. Ils racontent un marché qui a fini de prouver.